蓬安县东风未来城商住小区将规划内的地上地下停车位予以公开销售完全是合法合规的行为

洪兴律师事务所

                 蓬安县东风未来城商住小区将规划内的地上地下停车位予以公开销售完全是合法合规的行为

   

     依据《中华人民共和国城乡规划法》和 《中华人民共和国物权法》第74条（车位、车库的规定）和国家颁布的有关法律、法规和基本建设程序，根据县城总体规划等相关文件，蓬安县东风未来城商住小区将规划内的地上地下停车位予以公开销售完全是合法合规的行为。陈述理由如下：

      一、根据蓬安县规划和建设局文件蓬规建批[2010]2号文件《关于蓬安县东风未来城商住小区建筑设计方案的批复》：该工程系蓬安县东风房地产开发有限公司开发建设的商住小区。该工程用地总面积85389平方米，其中酒店用地4124平方米；建筑占地面积23902.58平方米，其中酒店占地面积548.91平方米，总建房1671套，总建筑面积为234859.66平方米，地上计算容积率面积为204538.2平方米，地下不计算容积率面积为30321.46平方米为车库；建筑密度为27.07%，容积率为2.39，绿化率为31.86%，设地埋式垃圾库3处，住宅部分停车位1337个，（按照0.8个/户设计计算，其中地上276个，地下1061个），酒店部分停车位130个，（地上42个，地下88个）。

        二、根据《中华人民共和国物权法》第七十四条明确规定：[车位、车库的规定]建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

        建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

       依据《中华人民共和国城乡规划法》和 《中华人民共和国物权法》第74条（车位、车库的规定）和国家颁布的有关法律、法规和基本建设程序，根据县城总体规划等相关文件精神之规定，蓬安县东风未来城商住小区将规划内的地上地下停车位予以公开销售完全是合法合规的行为。

吴利强

中华人民共和国物权法》：第七十四条明确规定：[车位、车库的规定]建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

        建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建筑区划没的停车位可以先征询业主的意愿，可以卖给业主，业主不愿卖，就可以向外公开出售。

吴利强

住宅小区所售停车位真的归你所有吗?

时间:2015-06-30 来源:搜房网 点击:218次

如今，随着私家车拥有率的逐年上升，越来越多的家庭拥有自己的“座驾”。然而，开车虽容易，停车却却不易。驾车出行，不在乎目的地有多远，在乎的是能否找到停车位，即使是买房，停车位也成了购房者参考房屋的因素之一。然而，你知道哪些车位是可以办理产权的吗？
天价车位实际没产权小区销售人防地下车位
近日，合肥市一小区居民胡先生买了一辆新车，因小区露天停车位紧张，胡先生只好花钱购买地下停车位。交过费用之后，物业公司给了一张收据，上面只有收款金额、车位标号，收据上仅盖着物业公司的财务专用章，并没有其他证书。
车位虽然买了，但胡先生忧心忡忡，因为他发现小区的地下车库属于“人防工程”。“既然是人防工程，开发商有权出售吗？人防工程不是属于国家所有吗？ ”
对于胡先生反映的问题，记者昨日辗转联系上该小区物业公司的项目经理杨某。他承认小区地下车库是人防工程，并正在销售，对于“人防工程车位能不能销售”的疑问，杨某称，“人家要买，你不卖怎么办？ ”记者试图追问此行为合法性，杨某称，“这个你去问开发商，不要问我。”
据调查，把人防工程地下车位进行销售的楼盘不止一家，多个小区都存在这样的现象，最贵的人防工程地下车位售价已经逼近十万元，每月还需缴纳几十块钱的管理费。
据了解，根据《防空法》及《国防法》的规定，地下人防工程属于国防资产，归国家所有。开发商自身不具有产权，是无法出售其产权的。现在市场上开发商销售的这些人防车位，卖的充其量全是使用权。对此，律师界人士认为，开发商有欺骗的嫌疑，所谓的“出售”实际上也是一种“出租”使用权的行为。相关法律中并没有对租用年限作明确规定，如果碰到战时，这些人防工程将会按照国家要求来实行其功能。
相关知识：小区车位产权归属三种类型以及法律依据
类型一：小区地下产权车位，系在小区地下空间中，地下车位建筑面积未分摊，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，则开发商可以对购房人出售产权，居民也可以办理所有权证书的车位。
依据我国《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定，归属于车位的建造单位或车位的购买人。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。
类型二：小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。人防工程是国家强制配套，所以禁止开发商销售。
依据我国《物权法》第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
类型三：小区地上车位，建造于小区地上空间，是为了满足临时停放车辆而设置的车位。地上车位又分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增车位，如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。•
依据我国《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”因此，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。

吴利强

小区车位可否出售要看建设规划

2014年03月11日09:26 | 我来说两句(0人参与) | 保存到博客

德州新闻网



　　市民李先生反映：他于2012年在德州市经济技术开发区某小区买了一套商品房，2014年初搬进去时被告知，小区禁止没有车位的业主进入小区停车。他不理解，业主在购买房屋时已经均摊了小区内公共用地，物业只是受业主委托履行管理职能，现在却将大家的公共用地划分成车位再次出售，并且禁止未购买车位的业主进入小区停车。这样做合理吗？

　　德州市房管中心回复：

　　该小区的车位开发单位能否出售，应当以规划部门批准的建设规划来区分。如属规划批准的车位，不能认定为占用业主公共道路或其他场地设置的车位，建设单位可以出售。如属占有业主公共道路或其他场地设置的车位，则不允许出售。《山东省物业管理条例》第十五条，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。《中华人民共和国物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

吴利强

九月～鹰飞 发表于 2015-7-1 21:05
没错，我认为房管局的命令非常正确，应该坚持。

该小区的车位开发单位能否出售，应当以规划部门批准的建设规划来区分。如属规划批准的车位，不能认定为占用业主公共道路或其他场地设置的车位，建设单位可以出售。

张雪琴

立即停止出售与禁止出售是两个完全不同的概念

张雪琴

允许业主表达自己的诉求，也应该允许开发商表达自己的合理诉求。

张雪琴

允许业主维护自己的合法权益，也应该允许开发商依法维护自身的合法权益。

张雪琴

简单生活_UD8Yr 发表于 2015-7-2 10:43
啥东西哦，人民政府都说不可以卖，你**那里冒出来的？？？就滚到那里去！！

通知上是叫东风未来城立即停止出售车位，说过禁止出售四个字吗？停止出售和禁止出售有区别不？

张雪琴

公民的合法财产和收入都应该受到国家法律保护。业主和开发商都作为公民，业主的合法财产和合法收入应该受到国家法律保护，开发商的合法财产和合法收入难道就不应该受到国家法律保护吗？

张雪琴

黑胖子哥哥 发表于 2015-7-3 12:16
跟人民作对你觉得会好过么

你能够代表人民？谁授权你代表人民的代表资格的？你在网上上蹿下跳扇风点火惟恐天下不乱，跳得最高闹得最凶，你怕不是代表人民吧，对你说得不客气点，你代表的就是四个字：利益驱使！

冰上飞燕

处理这个问题其实很简单，开发商和业主完全可以通过互相协商的办法解决。车位可不可以卖，卖车位的收入其中开发商应分得多少，业主应分得多少，双方拿出一个分配方案和比例来，互相达成协议，问题一下子就解决了。

地方规定文件等不能大于国家法律

冰上飞燕

在规划区范围内的车库和车位应该由开发商卖出，不在规划区范围内的车库和车位不应该卖出。卖车库和车位的收益可以由当事人双方协商，一部分应该由开发商获得，一部分可以交给业主委员会管理，用于小区的环境美化和各种公益设施建设。

洪兴律师事务所

以法律的优先等级为准。即：宪法＞全国性法律＞地方法规＞部门条例。如有冲突，下级遵从上级。

洪兴律师事务所

按规定，法律效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规，当地方性法规与行政法规相抵触时，应以行政法规的相关规定为准

冰上飞燕

”这些地面车位究竟归谁所有，需要看小区建设时的规划，如果这些车位原本就属于规划中批建的车位，那么这些车位属于开发商所有，开发商有权出售这些车位；

洪兴律师事务所

{:4_94:}

爱导弹

:funk:

洪兴律师事务所

爱导弹 发表于 2015-7-1 16:41

{:4_123:}

打酱油520

这个是解决未来城停车位等问题的法律依据？

zhuxiaoro

最后把嘴闭上，我们还有好多事情没有找他算账，包括交房违约金，我们的住房维修金，。。。。。

蓬安何建民

      由物权法看来， 建筑区划内的停车位和车库开发商可以卖，建筑区划外的停车位那就应该属业主共有。

天涯居士

业主的共同财产.奸商来卖叫合法.你得了多少好处

黑胖子哥哥

操TM ,只要钱到位了，律师也变得跟开发商一样不要脸了

-无双居士

一般律师是谁给钱帮谁说话，我就免费咨询哈律师。怎么解释公摊面积？怎么解释绿化率?怎么解释生态停车位？该小区的停车位是按生态停车位记了绿化率的，而小区绿化应该属于小区业主共有吧?你前面提到的法律规定我理解是开发商付出了成本和不占用其它指标的独立停车位吧？

打酱油520

争一争，吵一吵，理会越理越顺，也好长见识。

ylc6

XX同志，那你说可以卖，政府说不可以卖。我们是信你的还是政府的？你是说政府出通告没有法律效应？或者说我们的政府不懂法律？我等屁民不懂法律，只相信政府。

黑胖子哥哥

麻烦律师同志解释下。

ylc6

律师同志，俺们不懂法律。再问你，是你说的是真的，还是政府

joy751212

规划的临时停车位，画两条线线的一小块儿就想卖几万块，抢钱啦！政府都说不合法，不准卖，律师你厉害，见钱眼开，钻空子，只能引起公愤！

ylc6

律师同志，我们到底是信你还是信政府嘛?回答一声嘛。如果你说政府出的文件是假的，我们好去找他。

ylc6

你如果不回答我的问题，我就每天天来问几十次

锦屏三轮车

你跟他讲法律，他跟你谈政治；  
你跟他谈政治，他跟你讲民意；  
你跟他讲民意，他跟你耍流氓；  
你跟他耍流氓，他跟你讲法律

G608

:curse:歪理

风不平

律师大哥，不管你收没收开发商的钱，权且当你没收吧，你自己发的贴，对于网友的质疑你还是要站出来回个话嘛。不要以为再发一个威胁蓬安网民的帖子就把这些受害人的嘴堵住，让大家不敢发声了。http://www.mala.cn/forum.php?mod ... 6orderby%3Ddateline律师应该代表正义，代表人民，我估计你是在代表人民币哦